Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu?

Okres wypowiedzenia umowy najmu zależy przede wszystkim od tego, czy umowę zawarto na czas określony, czy nieokreślony. Przy umowie bezterminowej, jeśli strony nie ustaliły innych zasad, czynsz płatny miesięcznie oznacza zwykle trzy miesiące wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Umowę terminową można wypowiedzieć przed końcem jej trwania tylko wtedy, gdy przewidziano taką możliwość w jej treści.

Okres wypowiedzenia a rodzaj umowy

Najpierw trzeba sprawdzić czas trwania umowy oraz jej postanowienia dotyczące wypowiedzenia. Sam fakt, że lokal jest mieszkaniem, nie przesądza jeszcze o konkretnym terminie. Znaczenie mają także przepisy Kodeksu cywilnego i, przy najmie lokalu mieszkalnego, Ustawa o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu na czas nieokreślony

Przy umowie bezterminowej pierwszeństwo mają postanowienia zawarte w dokumencie. Strony mogą określić w nim długość okresu wypowiedzenia oraz sposób jego liczenia, o ile takie ustalenia pozostają zgodne z przepisami chroniącymi lokatora.

Jeśli umowa nie wskazuje terminu wypowiedzenia, stosuje się art. 688 Kodeksu cywilnego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że wypowiedzenie złożone w trakcie miesiąca nie kończy najmu po upływie dokładnie trzech miesięcy od dnia doręczenia. Skutek następuje wraz z końcem właściwego miesiąca.

Przy ustalaniu zasad wypowiedzenia przez wynajmującego trzeba uwzględnić także Ustawę o ochronie praw lokatorów. Właściciel nie zawsze może zakończyć najem na takich samych zasadach jak najemca, ponieważ ustawa ogranicza możliwość wypowiedzenia lokatorowi umowy w określonych sytuacjach.

Umowa najmu na czas określony

Umowa terminowa co do zasady trwa do dnia wskazanego w jej treści. Wypowiedzenie przed tym terminem jest możliwe tylko wtedy, gdy umowa wyraźnie przewiduje taką możliwość. Powinna także wskazywać okres wypowiedzenia albo sytuacje, w których strony mogą z niego skorzystać, na przykład ważne przyczyny.

Jeżeli w umowie na czas określony nie ma klauzuli pozwalającej na wypowiedzenie, samo niezadowolenie z najmu, znalezienie innego mieszkania czy chęć wcześniejszej przeprowadzki nie wystarczą do jednostronnego zakończenia umowy. W takiej sytuacji rozwiązaniem może być porozumienie stron. Najemca i wynajmujący mogą wspólnie ustalić wcześniejszą datę zakończenia najmu.

Kiedy można rozwiązać umowę natychmiast?

Rozwiązanie bez zachowania okresu wypowiedzenia jest wyjątkiem. Wymaga konkretnej podstawy prawnej i, w razie sporu, możliwości wykazania, że wskazana przesłanka rzeczywiście wystąpiła.

Uprawnienia najemcy

Najemca może rozważyć natychmiastowe rozwiązanie umowy między innymi w następujących sytuacjach:

• Wada uniemożliwia korzystanie z lokalu – dotyczy to wady istniejącej przy wydaniu lokalu albo powstałej później, której wynajmujący nie usunął w odpowiednim terminie po zawiadomieniu, zgodnie z art. 664 Kodeksu cywilnego.
• Wada zagraża zdrowiu lub życiu – art. 682 Kodeksu cywilnego obejmuje także sytuację, w której najemca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, a mimo to wada stwarza zagrożenie.
• Stan lokalu nie pozwala korzystać z niego zgodnie z umową – trzeba odróżnić taką sytuację od usterek, które jedynie ograniczają korzystanie z mieszkania i mogą uzasadniać obniżenie czynszu, lecz niekoniecznie natychmiastowe zakończenie najmu.

Przykładem wady zagrażającej zdrowiu może być poważne zawilgocenie lub zagrzybienie. Sama obecność usterki nie przesądza jednak automatycznie o prawie do natychmiastowego rozwiązania umowy. Znaczenie ma jej charakter, skala oraz wpływ na możliwość bezpiecznego korzystania z lokalu.

Uprawnienia wynajmującego

Wynajmujący również może wypowiedzieć umowę bez zachowania zwykłego terminu, ale przy najmie lokalu mieszkalnego musi zachować wymagania wynikające z przepisów. Przesłanki mogą obejmować:

• rażące i uporczywe zakłócanie porządku domowego, na przykład ciągłe, bardzo głośne imprezy uniemożliwiające innym mieszkańcom odpoczynek;
• zaleganie z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności, po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu na zapłatę;
• używanie lokalu lub jego wyposażenia niezgodnie z umową albo przeznaczeniem, mimo upomnienia, lub doprowadzanie go do stanu grożącego uszkodzeniem;
• podnajem lokalu albo oddanie go do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Przy zaległościach płatniczych szczególne znaczenie ma zachowanie formy pisemnej oraz wyznaczenie dodatkowego terminu. Pominięcie tych czynności może spowodować, że wypowiedzenie będzie nieskuteczne.

Jak przygotować wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie najlepiej sporządzić na piśmie, nawet gdy przepisy lub umowa nie przewidują w danej sytuacji szczególnej formy. Dokument powinien umożliwiać ustalenie, kto i jaką umowę wypowiada oraz kiedy najem ustaje. W piśmie należy zawrzeć:

1. miejscowość i datę sporządzenia dokumentu;
2. dane oraz adres najemcy i wynajmującego;
3. dokładny adres wynajmowanego lokalu;
4. wyraźne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy i wskazanie jej daty;
5. podstawę wypowiedzenia, a gdy jest wymagana, także uzasadnienie;
6. określenie daty zakończenia najmu wynikającej z okresu wypowiedzenia;
7. odręczny podpis osoby składającej oświadczenie.

Warto przygotować dwa egzemplarze i zachować dowód doręczenia. Przy wysyłce pocztą pomocne jest potwierdzenie odbioru, a przy przekazaniu osobistym – podpis drugiej strony na kopii dokumentu.

W sprawach skomplikowanych lub spornych, zwłaszcza gdy druga strona kwestionuje wypowiedzenie albo chodzi o istotne zaległości, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.